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2020中國房地產10大關鍵詞

2021-01-04   責任編輯:梓萌
 
評論

2020年是不平凡的一年。從“疫情”到“蛋殼爆雷”,從“三道紅線”到“最大灰犀牛”,每件事都牽動著房地產行業的神經。

??2020年亦是“十三五”收官之年,在房子是用來住的、不是用來炒的定位之下,住房發展向住有所居目標大步邁進。同時,2020年也是地產人值得自豪的一年。疫情影響之下,房地產行業直面挑戰,繼續成功扮演了經濟“壓艙石”角色。

??2020即將過去,中房網(微信公眾號zhongfangwang)通過對今年房地產行業出現的一些“高頻詞”,總結出十大“關鍵詞”,與大家回顧一起走過的2020。

??抗疫

??年初,一場突如其來的疫情,讓多地樓市曾一度按下暫停鍵,但房地產行業仍齊心協力地投入了“抗疫”大戰。

??在本次“抗疫”過程中,眾多房企捐款捐物,用實際行動踐行社會責任。據不完全統計,全國各房企累計捐款超25億元,多家房企捐款捐物總額超過千萬。此外,部分房企還投身醫院建設、利用產業優勢,免費為捐贈物資提供倉儲資源等。從企業到員工、從醫療到生活、從病毒到科學研究,抗疫這條路上,無處不見地產人的身影。

??三道紅線

??8月20日,住建部和央行召開了重點房企座談會,明確提出要實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。這一從房企融資端進行管理調控的規則,業內稱之為“三道紅線”。

??設置“三道紅線“的具體規則為:一是剔除預收款后的資產負債率大于70%;二是凈負債率大于100%;三是現金短債比小于1倍。從此,房地產行業金融紅利成為歷史,之前大小房企一門心思沖規模的勢頭也戛然而止。

??為適應監管新規,房企投資力度持續下降。同時,受限于“三道紅線”,房拿地趨于謹慎,土地市場整體呈現下降趨勢,各地地市分化進一步加強。總體來看,“三道紅線”有利于行業趨穩向好發展,對靠高財務杠桿,盈利能力較弱的企業將是較大的考驗。而對于那些財務健康、現金充足的房企而言,將擁有更多購地機遇,兼并收購也將愈加激烈。

??約談

??2020年,中央和部委召開了多次房地產相關會議,進一步體現了監管層穩定市場的導向。

??特別是在7、8月份,住建部連續兩次大范圍“約談”熱點城市,讓部分地區房價過熱的苗頭頓時熄火。

??7月24日,住建部的房地產座談會,“約談”了北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府負責人參會。時隔一個后,住建部8月26日又“點名”沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等六個城市相關負責人在北京召開房地產工作會商會。

??這兩次“約談”會議的基調很高,要求各地統一思想認識,提高政治站位,毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這實際上對下半年房地產市場的發展走勢起到了決定性的指導作用。“約談”讓各省市認識到,在貫徹落實房地產調控要求過程中,無城市能級之分,但凡觸碰“房住不炒”紅線或影響穩地價穩房價穩預期目標實現的行為,均將受到嚴格監管。部分地區樓市的“反彈”式火熱,也在這之后銷聲匿跡。

??此外,讓房企膽戰心驚的“三道紅線”,也是住建部在8月份“約談”了12家房企之后的結果。

??分拆

??今年初,物業服務企業奮戰在抗疫一線,在保障社區安全的基礎上,成為連接政府管理和社區需求的重要紐帶,其社會價值得以體現。同時,隨著近年來傳統房地產開發利潤率逐步收窄,房地產持續調控的背景下,物業服務企業在發揮社區管理職能的同時,前赴后繼推進上市融資進程。

??2020年以來,物業服務企業迎來了上市窗口期。包括恒大、華潤、世茂、金科、正榮、弘陽等房地產企業在今年進行了分拆物業上市,此外還有多家物業企業在籌備上市進程。根據克而瑞數據顯示,截至今年11月,上市物企已突破至40家,年內已有16家物企成功登陸資本市場。

??這些物業上市公司中,大多由具有一定規模的房地產開發企業分拆而出。一方面,通過分拆上市的方式來拓展融資渠道。另一方面也是在尋求新的業務增長點,根據東方證券分析測算,到2030年,基礎物管物業市場規模達1.7萬億元,行業總規模超過2.5萬億元,這也給物業管理行業帶來了新的發展機遇。

??線上

??2020年被稱為全民直播的爆發元年,疫情的影響更是讓直播經濟駛入了快車道。在房地產領域,眾多房企已紛紛入駐抖音、快手、小紅書、喜馬拉雅等各種平臺直播,直播已是企業線上營銷的日常操作。年底的電商年度大型網購盛宴“雙11、雙12”,更是加速了房地產行業對線上銷售模式的探索與推進。隨著阿里、易居、蘇寧易購、樂居、騰訊等商業大鱷的加入,2020年的線上房地產交易平臺規模已成歷史新高峰。

??據不完全統計,恒大、碧桂園、保利、保能、世茂、萬科、融創、新城、藍光、華發、寶龍、新力等百余家房企已開辟線上戰場。在疫情及金融收緊的影響下,房企紛紛快速轉變“賣房”邏輯。如今,線上推廣已成為房企拓展銷售渠道的重要工具,線上與線下聯動的營銷模式已是大勢所趨,更是房企數字化轉型升級的一部分。

??長租爆雷

??今年的疫情,令本就如履薄冰的長租公寓行業進一步雪上加霜。整個住房租賃行業都受到波及,長租公寓因其商業模式特點進一步承壓。疫情期間,租房業務大減,平臺的資金鏈發生斷裂,導致長租公寓“雷聲”不斷。據天眼查數據顯示,全國目前已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家,占相關企業總量的15%。

??到了11月,蛋殼公寓的“爆雷”更是把長租公寓的模式爭議推向了最高峰。從蛋殼北京總部的數百人維權,到各地的房東租客的沖突甚至流血死亡事件,從各地房管住建部門對蛋殼的約談,到最高法的回應,讓多地密集發布住房租賃資金監管政策,規范租賃市場秩序,圍堵長租公寓監管漏洞,重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。隨著明年住房租賃市場領域迎來更多更細化的監管政策,隨著資本熱度的消退,長租公寓行業有望走向健康,但相關的長租運營企業還將在殘酷的現實中掙扎與自省。

??落戶

??2020年4月,發改委下發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》的通知,督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制;推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制。據不完全統計,截至2020年12月17日,共65省市出臺104條落戶及人才相關政策。值得一提的是,此前降低落戶門檻多集中在二三四線城市,2020年則有不少省會城市甚至一線大城市也加入其中,比如福州的“零門檻”落戶,廣州正在計劃的“最寬松一線城市落戶政策”,就連作為超大城市的上海在引進人才落戶政策方面也有放松。

??同時,不少城市的落戶政策還涉及到購房補貼,這也讓人擔心這些政策會影響到樓市走向。但必須指出的是,落戶和人才政策長期會增加潛在的購房需求,但就當下這些城市的政策來說,更多的還是著眼于城市競爭力。畢竟,城市競爭“不進則退”,人口與人才是未來城市競爭力的重要體現。青年人才是消費、創新創業和就業的主體,有年輕人的城市才有未來。但要留住年輕人,除了放開落戶門檻外,還必須要宜居宜業。

??分化

??疫情如同一把放大鏡,放大了各城市樓市之間差距。2020年全國商品房市場表現超出預期,整體好于2019年同期,體現了房地產市場的強大韌性,但各地樓市卻冷暖不均,分化嚴重。

??2020年,以深圳、上海、杭州、東莞、廈門等為代表的熱點城市,以及包括長三角和粵港澳大灣區的部分城市樓市成交火熱、房價出現一定漲幅。其中,一線城市的住宅市場表現搶眼,二手房市場學區房價格顯著上漲,新房市場搖號現象突出。此外,最受關注的豪宅新盤,從年初到年末,涌現出不少爆款項目。另一方面,中西部、東北、華北的大部分城市樓市卻遇冷,包括天津、濟南、鄭州等地出現新盤明顯降價促銷的現象。

??灰犀牛

??“灰犀牛”一詞,通常指太過于常見以至于人們習以為常的風險,比喻大概率且影響巨大的潛在危機。

??2020年,房地產與“灰犀牛”再次掛鉤。中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在《完善現代金融監管體系》一文中直言“房地產泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’”,劍指房地產金融風險。而泰禾和福晟這樣曾經的明星房企的債務違約危機、大批頭部和中堅房企在“三道紅線”的踩線、一些熱點樓市的“違規杠桿”“經營貸”等亂象,更是讓監管層對強化“房住不炒”、防范金融風險高度重視。

??郭樹清此前曾指出,房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。由此可見,未來仍將會持續整治金融風險,遏制房地產金融化泡沫化傾向,守住不發生系統性風險的底線。

??城市更新
       隨著我國步入城鎮化較快發展的中后期,行業由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重。2020年以來,財政部、住建部等部門均從各個方面強調推進老舊小區改造,同時,全國多個地方政策也明確了未來的更新計劃。

??住建部統計數據顯示,截至今年上半年,全國共有老舊小區約有17萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米,初步估算的投資額將高達4萬億。克而瑞此前發布的數據顯示,百強上市房企中約有六成房企涉足了城市更新,其中TOP50上市房企的比例達到了78%。若以城市更新規模超100萬平方米計,已成規模的企業比例達到40%左右,超六成百強上市房企有參與城市更新改造的經歷。
     

  另一方面,在存量時代下城市更新是盤活存量土地最重要的手段,或將成為房地產行業新的增長點。通過參與城市更新項目,開發企業可以獲得城市中心區域的開發機會,并助力推動城市進一步發展。隨著多地城市更新項目陸續公布進展,明確未來改造計劃,存量時代下,城市更新無疑將成為中國經濟新風口和未來城市發展的新增長極。


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